Nouvelle jurisprudence en matière d'évaluation d’un bien immobilier

Nouvelle jurisprudence en matière d'évaluation d’un bien immobilier

Décryptage d'une excellente décision de la Cour d'Appel de Paris en la matière...

✳️ RAPPEL DES PRINCIPES :
👉 Art 666 du CGI : Les droits de mutation à titre gratuit sont calculés sur la valeur vénale du bien = valeur du marché.
👉 Art L 17 du LPF : Possibilité de contrôle par l'Administration fiscale qui peut remettre en cause la valeur déclarée en utilisant la procédure contradictoire.
Charge de la preuve sur l'administration fiscale.
Méthode validée par la jurisprudence = 3 termes de comparaison intrinsèquement similaires au bien à évaluer.

✳️ PROBLEMATIQUE :
Quand les héritiers ou légataires vendent le bien peu de temps après le décès pour un prix beaucoup + important, le redressement de la valeur vénale déclarée dans la déclaration de succession est-il automatique ?

En pratique, il est évident que l'attention de l'administration fiscale pourra être attirée dans ce cas et que, quand le taux des DMTG sera plus avantageux que celui de la plus-value immobilière, elle tentera de revaloriser la valeur vénale déclarée !!

MAIS, les juges veillent et sanctionnent l'administration fiscale si sa méthode n'est pas irréprochable, comme l'illustre l'arrêt récent de la Cour d'Appel de Paris du 9/09/24.

✳️ CA PARIS : Rétablissement de la valeur vénale déclarée dans la déclaration de succession et dégrèvement total des impositions réclamées.

➡ Les faits:
👉 2013, Décès du défunt avec 1 appartement déclaré 2.370.000 € dans la déclaration de succession.
👉 2014, Vente du bien pour 2.920.000 €
👉 2016, Redressement, l'administration fiscale considère que la valeur vénale s'élève à 2.827.000 €
👉 2022, Jugement du Tribunal Judiciaire de Paris, la valeur vénale est fixée à 2.600.000 €
👉 2024, Arrêt de la Cour d'Appel, rétablissement de la valeur vénale d'origine à 2.370.000 € !!

Dans sa décision, la CA relève que :

1️⃣ La charge de la preuve repose bien sur l'administration fiscale, c'est donc la pertinence de SES termes de comparaison qui doit être analysée et non ceux du contribuable, qui avait quand même pris la sage précaution de faire établir un rapport d'expertise !! 

2️⃣ Sur la nature intrinsèquement similaires des termes de l'administration fiscale, il ne suffit pas qu'ils soient à proximité et de superficies similaires si :
➡ Les quartiers ne sont pas les mêmes (2 termes exclus en appel car dans des quartiers bien plus recherchés)
➡ Les qualités intrinsèques des biens différent sensiblement (termes de l'administration fiscale avec vues exceptionnelles dans des immeuble de standing, le bien à évaluer est à rafraichir avec de nombreuses rénovations à réaliser comme le rapport d'expertise le souligne, photo à l'appui).

💡 En conclusion :
👉 Bien que l'appartement ait été vendu 23 % plus cher que la valeur vénale 1 an après le décès, cela n'induit pas nécessairement un redressement sur la valeur si l'administration fiscale ne dispose pas de termes de comparaisons pertinents.
👉 Garder la preuve de l'état du bien, notamment par une expertise, est une sage précaution en cas de contrôle (Délai de reprise 31/12 de la 3ème année suivant l'enregistrement de la déclaration de succession).