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Droit Rural – Droit de la famille – Droit Immobilier – Droit des Sociétés

Succession et déduction au passif d'une dette consentie à un héritier/légataire

Respecter le formalisme de l’art. 773 2° du CGI est indispensable mais pas suffisant...
 

Décryptage d'une jurisprudence récente de la CA d'Aix en Provence.

✳️ L’art. 773 2° du CGI pose un principe de non déductibilité des dettes consenties par le défunt au profit de ses héritiers, légataires ou de personnes interposées, SAUF si :
👉 FORMALISME : Dette consentie par acte authentique ou acte sous-seing privé ayant date certaine,
👉 JUSTIFICATION AU DECES : Preuve de la sincérité et de l’existence de la dette au jour de l’ouverture de la succession.

✳️ ARRET de la CA d’Aix-en-Provence du 27/11/2025 (RG n° 21/02369)
Les faits :
▪️ 2011, décès de Mme R, laissant pour lui succéder M. F, légataire universel
▪️ Passif de la succession une dette due par Mme R à M. F et justifiée par une reconnaissance de dette du 19/05/11, enregistrée le 26/07/11 pour plus de 500.000 €.
▪️ L’Administration fiscale a contesté la déductibilité de cette dette, au motif que l’acte de reconnaissance de dette n’était pas conforme aux dispositions de l’article 1326 du C. civ. (absence de la mention manuscrite du montant dû) ET que M. F. n’apportait pas la preuve de la sincérité et de l’existence de la dette au jour du décès.

Analyse de la CA :
👉 Sur l’irrégularité
Elle a considéré qu’en l’absence de respect du formalisme prévu par le C. civ., l’acte du 19/05/11 n’avait qu’une valeur de commencement de preuve par écrit.
👉 Sur l’existence et la sincérité de la dette au jour du décès
M. F faisait valoir que la dette correspondait à des travaux réalisés entre 1987 et 1990 par lui en sa qualité d’entrepreneur sur un immeuble de la défunte.
La CA a relevé que :
o  Un délai de plus de 20 ans s'est écoulé entre la fin des travaux (1990) et l'établissement de la reconnaissance de dette (mai 2011),
o  La reconnaissance de dette a été formalisée quelque mois avant le décès de la débitrice (97 ans).
o  M. F n’a produit aucune facture impayée, aucun relevé de compte de son entreprise, ni aucune preuve de relance ou de tentative de recouvrement durant 20 ans, alors que le montant de la créance était important et que la nature des travaux impliquait des frais pour l’entrepreneur.
o  M. F n’apportait pas la preuve des raisons qui ont conduit à l'absence de paiement d'une telle créance au titre de travaux achevés, telle l'insolvabilité de la débitrice, alors qu’elle disposait d'un important patrimoine immobilier, notamment de rapport.

Au regard de ces éléments, la CA a considéré que M. F n’apportait pas la preuve de la sincérité et de l’existence de la dette, ce qui s’opposait à sa déduction.

💡 CONCLUSION : Le respect du formalisme de l’art. 773 2°du CGI n’est qu'un prérequis pour espérer pouvoir déduire une dette consentie aux héritiers, légataires ou personnes interposés. Seule la preuve de sa sincérité et de son existence au jour du décès, dument justifiée, assurera sa déductibilité.

Plus-value immobilière et majoration du prix d’acquisition pour travaux.

✳️ Art 150 VB II 4° du CGI : Pour déterminer la plus-value immobilière, le prix d'acquisition peut notamment être majoré pour leur montant réel :
👉 Des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration
👉 Supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure
👉 Non déjà prises en compte pour la détermination de l’IR et ne présentant pas le caractère de dépenses locatives
👉 A la condition d’en justifier

✳️ Art 74 SI annexe II du CGI : Les pièces en justifiant « sont fournies par le contribuable sur demande de l'administration. »

Le BOFIP précise que « Seules les dépenses ayant fait l'objet d'un paiement effectif de la part du cédant sont retenues. » BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 n°330

Il indique également que « dès lors que les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise, la justification de la dépense résulte nécessairement de la présentation des factures des entreprises » comportant les mentions obligatoires prévues à l'article 289 du CGI.

« Ces dépenses ne peuvent être évaluées à dire d'expert ou en fonction du prix des matériaux. » n°340

Les travaux devront être précisément « justifiés » par le contribuable pour être pris en compte !

✳️ ATTENTION, Les justificatifs doivent :
👉 Comporter de véritables factures (pas de simples devis, bons de commande, photos, diagnostics techniques...) avec la pose des matériaux
👉 Mentionner l’adresse du chantier où sont réalisés les travaux pour permettre le rattachement au bien vendu
👉 Être établis au nom du propriétaire vendeur et non d'un tiers ou d'une société si elle n’est pas elle-même venderesse
👉 Permettre d’établir qu’il y a eu un paiement effectif des travaux par le contribuable (justificatifs bancaires impératifs)

✳️ La jurisprudence récente rappelle en effet que l’exigence du contribuable de justifier qu'il a personnellement et effectivement supporté les dépenses implique que la simple production de factures, même avec la mention « acquittée », ne suffit PAS à prouver le paiement en l'absence de justificatifs bancaires corrélés ! (cf. CAA Nancy, 20/03/25, n°22 NC03105, TA Lyon, 6/05/25 n°2310897 et TA Strasbourg, 28/11/25 n°2309110). Il en est de même de l’attestation de l’ancien gérant de l’entreprise prestataire.

Elle précise également que le contribuable ne peut PAS invoquer le délai de conservation des documents comptables de l'art L. 102 B du LPF pour justifier l'absence de factures anciennes ; il DOIT conserver ses preuves sans limite de temps !

⚠ Autrement dit, vigilance dès la signature de :
👉 Tout acte d'achat, pour les travaux à venir,
👉 Tout acte de vente d’un bien avec travaux pour la détermination de la plus-value immobilière. Informer le vendeur des justificatifs à se préconstituer et à conserver jusqu’au 31/12 de la 3ème année suivant la vente, en cas de contrôle de l’administration fiscale.

SCI, location meublée et risque de requalification à l'IS

Retour sur un jugement récent du Tribunal Administratif de Nîmes...

✳️ RAPPELS :

👉 Les SCI qui exploitent une activité commerciale sont soumises à l’IS (art. 206-2 CGI).
👉 Sont considérés comme des BIC les bénéfices provenant d’une activité de location meublée de locaux d’habitation (art. 35-5° bis CGI).
👉 Les SCI qui exercent une activité de location meublée de locaux d’habitation sont donc soumises à l’IS.
👉 En cas de location meublée, un montage courant pour éviter l’assujettissement à l’IS consiste à dissocier la propriété de l’immeuble et l’exploitation de l’activité de location commerciale : la SCI consent un bail portant sur l’immeuble nu à une structure commerciale (l’un de ses associés ou une société commerciale détenue par les associés) qui exploite l’activité de location meublée.

✳️ DECISION : Il résulte d’un jugement rendu le 05/12/2025 (n° 2303286) par le TA de Nîmes que ce montage juridique doit être corroboré par les flux financiers.

Les faits étaient les suivants :

▪️Une SCI ayant pour objet la location d’immeubles était propriétaire d’un bien comprenant un gîte et des chambres d’hôtes, qu’elle avait donné à bail à son associée gérante aux fins d’exploitation d’une activité de location meublée.

▪️Néanmoins, l’administration fiscale a considéré que la SCI exploitait directement une activité de location meublée et devait donc être assujettie à l’IS.

▪️Le TA a confirmé l’analyse de l’administration fiscale en relevant que :
➡️ Les paiements des clients étaient encaissés directement sur le compte bancaire de la SCI au moyen d’un TPE.
➡️ Les charges de l’activité de location meublée étaient réglées par le biais de ce même compte.
➡️ L’associée gérante preneur n’avait réglé aucun loyer à la SCI.

Les juges ont estimé que les seules circonstances que la banque avait refusé de délivrer un TPE à la gérante et qu’il existait une concordance entre les loyers dus à la SCI et ceux de la location meublée étaient insuffisantes à justifier de la réalité de l’activité de location nue.

Le TA a par suite jugé que, nonobstant les mentions de ses statuts et le dépôt de déclarations de revenus fonciers, la SCI devait être regardée comme exerçant directement une activité commerciale de location meublée, et qu’elle devait donc être assujettie à l’IS.

⚠️ Attention : il est impératif que les faits, et en particulier les flux financiers, ne contredisent pas le montage juridique qui résulte du bail de locaux nus avec exploitation de l’activité de location meublée par le preneur !

Comme toujours, seuls les justificatifs concrets (ou leur absence) emporteront la conviction des juges !

 DPE : ce qui change au 1er janvier 2026

Le mode de calcul du diagnostic de performance énergétique a évolué au 1er janvier 2026.

L’arrêté du 13 août 2025 modifiant le facteur de conversion de l'énergie finale en énergie primaire de l'électricité relatif au diagnostic de performance énergétique, publié au JO du 26 août, a modifié de 2,3 à 1,9 la valeur du facteur de conversion de l'énergie finale en énergie primaire pour l'électricité dans les diagnostics de performance énergétique et les audits énergétiques, avec une entrée en vigueur prévue le 1^er janvier 2026. Cette évolution permet d’améliorer le DPE de certains logements chauffés à l’électricité.

Au 1^er janvier 2026, la méthode de calcul du DPE a ainsi évolué.

Tous les DPE ou audits énergétiques édités à partir de du 1er janvier 2026 intègrent automatiquement le nouveau coefficient.

Concernant les DPE édités avant le 1^er janvier 2026, ils restent valables et peuvent, le cas échéant, être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite du diagnostiqueur, sur le site internet de l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe (accessible en cliquant ici).

Déclarations de dons en 2026 : ce qu'il faut savoir !

À partir du 1er janvier 2026, toute déclaration de don manuel ou de don de somme d’argent devra être réalisée en ligne, via un téléservice de l’administration fiscale.
Le paiement des droits devra également être fait par voie électronique.
Seules les personnes sans accès internet ou ne pouvant matériellement utiliser le service en ligne pourront continuer à utiliser les formulaires papier.

■ Qu’est-ce qu’un don manuel ?

C’est un don « de la main à la main » : argent, chèque, virement, bijoux, meubles, etc.
Il doit être déclaré à l’administration fiscale dans certains cas (notamment pour bénéficier d’abattements ou lors d’un contrôle).

■ Pourquoi dois-je déclarer mon don en ligne ?

Un décret impose désormais une procédure entièrement dématérialisée pour simplifier les démarches et accélérer le traitement des déclarations.

■ Comment faire ma déclaration ?

À partir de 2026, il faudra se rendre sur :
👉 impots.gouv.fr, rubrique Déclarer un don manuel.
Il suffira de suivre les étapes : identification, saisie des informations, validation, paiement éventuel.

■ Dois-je payer quelque chose lors de la déclaration ?

Cela dépend du montant du don et de votre lien avec le donateur.
Le téléservice calcule automatiquement les droits à payer, le cas échéant, et le règlement se fait en ligne.

■ Qui peut continuer à faire une déclaration papier ?
    Les usagers sans accès internet à leur domicile, ou qui ne sont pas en mesure d’utiliser le service en ligne, peuvent demander à l’administration une dispense leur permettant d’utiliser les formulaires papier.

■ Vais-je recevoir un justificatif ?

Oui. Une fois la déclaration validée, vous pourrez télécharger :

• --- un accusé d’enregistrement,
• --- un reçu de paiement si des droits ont été réglés.

Ces documents sont utiles pour vos dossiers familiaux, successoraux ou en cas de contrôle fiscal.

■ À partir de quand cette obligation s’applique-t-elle ?

Le décret entre en vigueur le 1er janvier 2026.

Chers clients,

Le contexte actuel de la filière du cognac, engendrant une baisse des valeurs foncières et d’exploitation, invite à la réflexion.

Dans ces périodes de repli, certaines décisions patrimoniales peuvent s’avérer particulièrement pertinentes.

La donation, notamment, permet d’anticiper la transmission de votre patrimoine tout en bénéficiant d’une évaluation plus favorable des biens transmis. Cela peut contribuer à réduire la fiscalité et à préparer sereinement la relève au sein de votre famille.

En effet, la valeur des biens transmis constitue la base du calcul des droits de donation. Dans une période où les évaluations sont momentanément plus modestes, il peut être pertinent d’envisager des donations permettant de profiter d’un cadre fiscal plus favorable, tout en assurant une transmission harmonieuse au sein de la famille.

Au-delà de l’aspect fiscal, la donation demeure un outil souple et efficace pour organiser la continuité du patrimoine, préserver les équilibres familiaux et anticiper les évolutions futures dans un cadre juridique sécurisé.

Qu’il s’agisse :

• de transmettre une partie de votre exploitation à vos enfants pour assurer la continuité du domaine,

• d’organiser la gestion future des biens familiaux,

• ou simplement de profiter des abattements légaux renouvelables tous les 15 ans,

Une réflexion adaptée à votre situation personnelle peut se révéler opportune.

Chaque situation étant unique (âge, la structure juridique de l’exploitation, le régime matrimonial ou la composition du patrimoine), notre rôle est d’en analyser les spécificités afin de proposer les solutions les plus adaptées à vos objectifs patrimoniaux et familiaux.

Notre étude se tient à votre disposition pour échanger en toute confidentialité sur ces sujets et vous accompagner dans vos réflexions.

Bien cordialement.